Poytaxtdagi bo`sh yotgan ofis binolari: Mulkdorlar nima uchun ijarachi topolmayapti?

Tijorat ko`chmas mulk sohasidagi Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) konsalting kompaniyasi tahlilchilari Toshkentdagi ofis ko`chmas mulk bozorining 2024 yilgi sharhini taqdim etdi.

Binolarni ijaraga berish tezligini pasaytiruvchi omil

Yil davomida poytaxtda ko`plab yangi ofis ob`ektlari ishga tushirildi. Bu esa umumiy taklif hajmining oshishiga olib keldi. Biroq ofis egalari hali ham binolarni pardozlashga investisiya kiritmaslikni afzal ko`rib, kapital xarajatlardan qochyapti.

«Ko`chmas mulk bozoridagi tebranishlar sharoitida bunday investisiyalar qisqa muddatli istiqbolda o`zini oqlamasligi mumkin, — deya izohlaydi CMWP Uzbekistan mutaxassislari. — Ijarachilar pardozni o`z didi yoki ehtiyojiga qarab tanlashini hisobga olib, ijaraga beruvchilar binolarni „qorasuvoq“ holatida qoldirishni ma`qul ko`ryapti».

Biroq, bunday yondashuv binolarni ijaraga berish tezligini pasaytiradi, chunki ijarachilar pardozlangan va tezda ko`chib o`tish mumkin bo`lgan tayyor ofislardan manfaatdor. Bundan tashqari, mulkdorlar pardozlashdan pul tejab, ijarachi topilishini kutish asnosida mavjud ko`chmas mulkdan daromad olmaydi, bu esa investisiyalarning qoplanish muddatini uzaytiradi.

Moslashuvchan oyis maydonlariga qiziqish ortyapti

Shu bilan bir paytda, ijarachilarning moslashuvchan ofis maydonlariga qiziqishi ortmoqda. CMWP Uzbekistanʼning ma`lum qilishicha, ijarachilar moslashuvchanlik deganda quyidagi imkoniyatlarni nazarda tutadi:

ham qisqa muddatli (bir oydan boshlab), ham uzoq muddatli (bir necha yillik) shartnomalar tuzish imkoniyati;
ijaraga olingan maydon hajmini joriy ehtiyojlarga qarab o`zgartirish imkoniyati;
konferensiya zallari, muzokara xonalari, dam olish zonalari va boshqa umumiy joylardan foydalanish imkoniyati;
ijara haqiga internet, tozalash, qo`riqlash, ro`yxatxona va boshqa xizmatlarning kiritilishi.

2024 yilda ofis ko`chmas mulk bozorida qanday o`zgarishlar yuz berdi?

Toshkent shahridagi A toifali ofis ko`chmas mulk segmenti barqaror faollikni namoyish etmoqda. CMWP Uzbekistan tahlilchilari bergan ma`lumotlarga ko`ra, 2024 yil oxirida taklifning umumiy hajmi 128 ming kvadrat metrni tashkil etdi — bu ko`rsatkich binolar egalari tomonidan o`z ehtiyojlari uchun foydalaniladigan va ijaraga berilmaydigan Built-to-Suit (BTS) formatidagi ob`ektlarni o`z ichiga olmaydi. BTS ob`ektlarini hisobga olganda, bozorning umumiy hajmi 262 ming kvadrat metrni tashkil etadi.

Taklifning sezilarli o`sishiga qaramay, bozorda hamon tayyor pardozlangan sifatli ofis maydonlari etishmayapti. Vaholanki, tadqiqotda ta`kidlanishicha, premium ofislarga, ayniqsa, xalqaro ijarachilar orasida talab yuqoriligicha qolmoqda.

2024 yil oxiriga kelib, A toifaga mansub segmentda bo`sh turgan ob`ektlar yoki ijaraga berilmagan binolar 58,2 foiz yoki 74,7 ming kvadrat metrni tashkil etdi. 2023 yilgi ko`rsatkich — 17,6 foiz (15,1 ming kvadrat metr) — bilan taqqoslansa, o`sish 40,6 foiz bandni tashkil etdi.

Bo`sh turgan ob`ektlar sonining ko`payishiga asosiy sabab — yangi maydonlarning, jumladan, yirik Summit va Infinity biznes markazlarining ishga tushirilishi bo`lib, ular birgalikda bozorga 50 ming kvadrat metrga yaqin maydon qo`shdi. Biroq, CMWP Uzbekistan ekspertlari bunday keng ko`lamli «kiritmalar» har yili ham bo`lavermasligini ta`kidlayapti.

Bo`sh turgan ob`ektlar ko`rsatkichini hisoblashda nafaqat mavjud biznes-markazlar, balki foydalanishga tayyorgarlik bosqichida bo`lgan ob`ektlar ham hisobga olingan.

2024 yilda A toifali segmentda ijara stavkalarining o`rtacha o`sishi kuzatildi. QQS va foydalanish xarajatlarini hisobga olmaganda, o`rtacha bozor stavkasi oyiga bir kvadrat metr uchun 34,3 dollarni tashkil etdi, bu 2023 yilga nisbatan 3,6 foizga yuqori (o`shanda bir kvadrat metr uchun 33,1 dollar edi).

Mutaxassislar 2025 yilda ijara stavkalarining biroz pasayishini prognoz qilmoqda. Bunga bozordagi taklif hajmining oshishi natijasida mulkdorlar o`rtasida raqobatning kuchayishi sabab bo`ladi.

Toshkent bozorida eng xaridorgir ofislar

B toifadagi ofis ko`chmas mulk 
segmenti Toshkent bozorida eng xaridorgir bo`lib qolmoqda. Bank sektori, telekommunikasiyalar, IT sohasidagi kompaniyalar, shuningdek, kundalik ehtiyojlarga mo`ljallangan tovarlar (FMSG) savdosi bilan shug`ullanadigan korxonalar B toifasidagi ofislarning barqaror ijarachilari hisoblanadi.

2024 yil yakunlariga ko`ra, B toifali segmentda, shu jumladan BTS formatidagi ob`ektlarda umumiy taklif hajmi 392 ming kvadrat metrni tashkil etdi. BTS ob`ektlarini hisobga olmaganda, bu ko`rsatkich 344,7 ming kvadrat metrga etdi.

B toifa segmentidagi bo`sh turgan ob`ektlar darajasi o`tgan yilga (3,5 foiz) nisbatan 9,3 foiz bandga oshib, 2024 yil oxiriga kelib 12,7 foizni yoki 43,8 ming kvadrat metrni tashkil etdi.

Bo`sh turgan ob`ektlar darajasining oshishiga CMWP Uzbekistan tahlilchilari tomonidan ofis ob`ektlarini tasniflash mezonlarining qayta ko`rib chiqilishi sabab bo`ldi. Ilgari A toifaga mansub bo`lgan ayrim biznes markazlari B toifaga qayta tasniflandi.

2024 yil yakuniga ko`ra, B toifasidagi segmentda o`rtacha bozor stavkasi oyiga bir kvadrat metr uchun 24 dollarni tashkil etdi (QQS va ekspluatasiya xarajatlarini hisobga olmagan holda). Bu ko`rsatkich oldingi davrdagi 21,8 dollarlik ko`rsatkichdan 10,1 foizga yuqori.

Tahlilchilar ta`kidlashicha, B toifadagi ofis maydonlariga bo`lgan talab A toifadagi ofislarga bo`lgan talabdan doimiy ravishda yuqori bo`lmoqda. Taklif hajmining oshishiga qaramay, maydonlarning o`sishi ijara narxlariga sezilarli ta`sir ko`rsatish uchun etarli bo`lmadi.